房價是否過高？除了感受到大部分的中產階級買不起房子外，是否還有其他量化的數字可以判斷。
其實，從目前平均1.5%的租金報酬率，已經清楚反應房價過高的事實。另外，若房價往下跌，那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢，也可以從租金報酬率知道。簡單說，租金報酬率決定合理房價！
首先，房價低點如何從租金報酬率判斷？租金報酬率是年租金除上房價，如果租金不變，房價愈低租金報酬率就會愈高。當房價低到使得租金報酬率高於「買進租金報酬率」，就應該是低點了。我將買進租金報酬率定為月租金等於貸款的月繳款金額時的租金報酬率，公式如下（公式推導請參閱本文附錄）：
買進租金報酬率＝貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)
當租金報酬率等於買進租金報酬率，月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多，這時候的租屋族只要繳得起頭期款，實在沒有理由不買房。因為選擇購屋者，繳清貸款以後房子就完全屬於自己，而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。
從上述公式也可以看出，買進租金報酬率只跟貸款成數、貸款年利率、以及貸款年數相關。但貸款成數及貸款年數幾乎不太會變動，所以主要跟貸款年利率相關連。下表列出當貸款成數0.7以及貸款20年時，不同貸款年利率時的買進租金報酬率，可以看出當貸款年利率愈低時，買進租金報酬率也會降低。所以，貸款年利率也會影響合理房價，這也說明為何貸款利率愈低，合理房價就會愈高，因為這時候的買進租金報酬率也會降低。
房價是否過高？除了感受到大部分的中產階級買不起房子外，是否還有其他量化的數字可以判斷。
其實，從目前平均1.5%的租金報酬率，已經清楚反應房價過高的事實。另外，若房價往下跌，那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢，也可以從租金報酬率知道。簡單說，租金報酬率決定合理房價！
首先，房價低點如何從租金報酬率判斷？租金報酬率是年租金除上房價，如果租金不變，房價愈低租金報酬率就會愈高。當房價低到使得租金報酬率高於「買進租金報酬率」，就應該是低點了。我將買進租金報酬率定為月租金等於貸款的月繳款金額時的租金報酬率，公式如下（公式推導請參閱本文附錄）：
買進租金報酬率＝貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)
當租金報酬率等於買進租金報酬率，月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多，這時候的租屋族只要繳得起頭期款，實在沒有理由不買房。因為選擇購屋者，繳清貸款以後房子就完全屬於自己，而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。
從上述公式也可以看出，買進租金報酬率只跟貸款成數、貸款年利率、以及貸款年數相關。但貸款成數及貸款年數幾乎不太會變動，所以主要跟貸款年利率相關連。下表列出當貸款成數0.7以及貸款20年時，不同貸款年利率時的買進租金報酬率，可以看出當貸款年利率愈低時，買進租金報酬率也會降低。所以，貸款年利率也會影響合理房價，這也說明為何貸款利率愈低，合理房價就會愈高，因為這時候的買進租金報酬率也會降低。
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台南翻譯社
買進租金報酬率＝貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)
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買進租金報酬率＝貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)
當租金報酬率等於買進租金報酬率，月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多，這時候的租屋族只要繳得起頭期款，實在沒有理由不買房。因為選擇購台南翻譯社屋者，繳清貸款以後房子就完全屬於自己，而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。
台南翻譯社
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