我們家第一次買房，是在我娘家火災後。
當時主要買來租給我妹妹，同時讓我回娘家有地方住，但沒多久我跟先生就到上海定居，這房子的三個房間後來全租出去，再以租金付貸款，除了頭期款與相關稅金之外，我們幾乎不用為房子付任何錢，而我這十年買房也都是循此模式。我們第二間房子就是買在前一篇提到的上海松江區。截至目前為止，我在中國與台灣共計買了十間房子，都沒賠過錢，反而還賺了數千萬元。
我是如何辦到的呢？ 根據這十年來買房、看過數百間房的經驗，我把房地產分成A、B、C、D四個等級，而且只買C級房，屢試不爽。
在我的分類中，A級房指屋齡低於十年，屋況極佳，有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔，管理監控設備齊全，住戶素質整齊，收入接近，多為自住。A級房是許多首購族 「一眼看中」的標的，但它的房地產投資回報率最低，因為新，所以房價最高，若買來租人，房租可能低於每月房貸，並不划算，在購屋市場低迷時，最易蒙受降價損失。
B級房的屋齡介於十到二十年，屋況堪稱良好，沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人，租金不高、生活便利，大多數頭期款不足，是無法購買新房的人第一首選。
C級房屋齡介二十到三十年之間，屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。
D級房屋齡超過三十年，房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常花蓮翻譯社居於山區、產業沒落地區。
這四種房子中，根據我的經驗屬C級房最有利可圖，因為它容易被市場 「低估」。我的方法是，買進被 「低估」的房產，整理、修繕問題，就能提升房產價值，創造穩定獲利。
以房子來說，通常撐不到五十年。一個二十至三十年的房子，相當七十歲的老人：漏水、外牆剝落、裝修老舊…… 讓人卻步，不容易賣出好價錢。這時，你該一眼看中它們的潛力。
我曾經買過一套屋齡近二十年的公寓，屋內地板居然鋪上 「豬肝色地磚」，每個看房的人，一踏進客廳，就像踏進了屠宰場的內臟池一樣，皺著眉頭，連主臥都懶得走進，非常不討喜。
這是一套典型的C級房：裝修令人反感、屋齡稍舊、公共設施只有大型垃圾桶、入門沒有寬闊中庭，但五百公尺內就有菜市場、幼稚園、醫院、小學、便利商店，生活機能非常齊全。在我買它之前，房主已經銷售八個月，乏人花蓮翻譯社問津。議價過程中，房主因為銷售期拉長，早就失去信心，最終讓步以低價成交：三十八坪，十七年屋齡，兩百九十萬元台幣。
買進後，我只在豬肝色的磁磚地板上，花三萬元鋪上白色仿木塑膠板，再刷白牆壁，房子馬上亮了起來，顯得潔淨清爽，通風舒適。這間房子馬上租了出去，月租金一萬一千元。一年後，這間房子的估價已達三百五十萬花蓮翻譯社元。
只要解決C級房產的小問題，花點小心思，好好整理，它的價值很容易提升上去。
那麼，如何尋找C級房產呢？
第一步，我會先找住家附近的地圖，查出附花蓮翻譯社近的工業區、加工區、工廠在哪裡？ 比如我住在竹北，知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。
第二步，徒步勘探這片區域，感受當地的生活機能與居住環境。
第三步，從中尋找C級房，比如裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。
在決定買房之前，我會先計算房產的 「現金回花蓮翻譯社報率」，公式如下：
{（房租－每月還貸金額）×12}÷ 頭期款
如果一套C級房，買進價三百萬元，頭期款二○％，共計六十萬元。每月租金收入一萬兩千元。貸款二十五年，利率二％。頭三年還息不還本，每月還貸款四千元。則這套C級房產的 「現金回報率」為：
{（12000－4000）×12}÷600000＝0.16＝16 ％
一六％就是這套C級房的 「現金回報率」。花蓮翻譯社而我自己的 「現金回報率」標準如下：
1.小於一○％：不合格。
2.一○％∼二○％：合格。
3.大於二○％：極優秀花蓮翻譯社
二○一○年，我曾在宜蘭羅東看中一套C級房，它的售價是兩百二十五萬元，頭期款四十五萬元。買進之後，我的租金是八千五百元台幣，貸款一百八十萬元，寬限期兩年（只還利息，不還本金），分二十五年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用，頭兩年每月還貸三千元。當時我計算出的 「現金回報率」為：花蓮翻譯社
{（8500－3000）×12}÷450000＝0.146＝14.6%
「現金回報率」為一四．六％！
兩年後，我的租金上浮至九千元／月，每月還貸為九千元／月。仍然完全沒有還貸壓力（租金全抵房貸，並且扣除本金。）而現金投報率仍計算為：
{（9000－3000）×12}÷450000＝0.16＝花蓮翻譯社16 ％
一六％就是這套C級房的 「現金回報率」！
再兩年後，這套C級房產售出。成交價是三百二十萬元，我從這套房產獲利為：三百二十萬元（最終售價） －一百六十五萬元（剩花蓮翻譯社餘本金）＝一百五十五萬元我只投入四十五萬元，而我的最終獲利率為：
一百五十五萬÷ 四十五萬＝三四○％
三四○％！ 只花了四年！ 可見其驚人的潛力。
在買房投資出租的過程中，我還學花蓮翻譯社到了幾個重點：
一、不要期望房市上漲，由內而外地提升房產價值會更有效，像我在上海還有一間房，因為重新裝潢得很漂亮，租金可以比附近房租高了兩三成。
二、出租管理很重要，一定要讓房客感花蓮翻譯社到幸福！
俗語說： 「人兩腳，錢四腳。」從小在菜市場生活的經驗告訴我，做生意只要有人潮，就會有錢流進來，放在房地產投資也是如此，而用他人的錢滾錢，更會少做十年工。雖然我在股市跌了一大跤，卻在無花蓮翻譯社心插柳的狀況下，從房市賺了回來，這個五百萬元買來的教訓，值得！
留言列表
